1丶先列下买屋目的丶选择地区丶房产价格预算及要求：首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件，例如价格丶所在地区丶多少卧室和浴室丶面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房，那么必须先向银行申请贷款预先核准，并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平，知道自己是否需要贷款。如果需要，可以承担的每月还款额是多少。地产经纪会给你一些建议，也会给你介绍贷款专员。

2丶看房：自己或在经纪人的帮助下，看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置丶价格区间丶特别的需求。另外，在美国看房与在中国看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权 *** ，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订 *** 协议，约定由经纪人 *** 购房事宜。在美国买房，买家不需要支付经纪人佣金和费用。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

任何人都可以在美国购房 你现在在中国, 一个中国公民也可以在美国购买 我认识很多国内的朋友再这边买房子的因为你没有信用史, 所以不能借贷, 但是现金买房是个人就可以

买房当时主要是付 closing cost, 房屋保险等等 这个大概在6千到一万美元

购房以后要交地产税 各个地方是不一样的 没有统一的答案 通常50万的房子交6000千美元一年

然后是物业( 买成condo的这个高) 以及房屋维护开销 ( 独立房运行房屋维护开销可不小, 从furnice, lawn, exterior, 房顶等等都要维护, 中国人没有维护房子的概念 一般亚洲人的房子保养的都很差 我知道一家韩国人竟然8年没有清洗过房屋通风系统 ( 一般一个月就要换一次滤纸, 每年至少要通风清除) )

最后,房价一般FL, NV等地跌得多 但是也涨不起来 房价在外国人多的地方( 老中老印区, 不怎么掉,比如加州好的学区, 新泽西等地, 但是房价也比较高)

房屋出手要交6%的手续费,然后如果你有赚, 赚的部分另外缴税 现在房价总之还是比较低迷

美国房产和国内的房产还是有很大的不同的

1、美国房屋产权为私有制，永久产权

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

2、美国房子价格不高，甚至低于中国

现今，美国所有房屋的中位数房价为163万美元，也就是说，有一半的房产低于978万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。（美国大都会城市：纽约、洛杉矶，中位数房价约为40万美元）

3、美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去 *** 网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息,包括实际价格,税额,交易日期,交易情况,都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。此外，美国 *** 会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。

4、美国房产可以获得较高的租金回报率

以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

5、美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择

美国房产类型分为1独栋别墅、2联排别墅、3公寓、4多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。

你要去美国买房的话，国内外都有专门的机构，你需要的是犀利的眼睛，找到我们悦房美居这样的诚信诚意为您服务的机构。

本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。

引言：不少中国家长渐渐开始怀疑中国应试教育对孩子的影响，为了得到更好的教育体验，不少家长选择让孩子在中学阶段就出国留学，低龄化留学越来越成为一种趋势。美国，拥有极为出色的教育体系，自然而然受到了不少家长的青睐。

那么，美国的学区房怎么选？如何避免购买学区房后，发现自己的孩子无法入学的情况？那么美国的学区房里又有哪些“规则”需要遵循？

一、美国教育体系是什么样的？

公私立教育体系

公立教育体系：美国公立学校依靠 *** 的资助，拥有庞大的规模。美国联邦 *** 设有教育部，专门负责研究和制定教育政策，并起到咨询的作用。但具体的规划与制定都交给各州 *** 负责。因此，美国90%的学生选择就读于公立教育体系内的学校。

私立教育体系：私立学校由于不受 *** 扶持，基本不受 *** 的监管。只有较为专业的教育机构和PTA（Parent and Teacher Association）可以对学校政策施加影响。

美国教育体制

美国的教育体制分为学前教育、小学、中学及高等教育四个部分。

义务教育：包括中小学两个部分。义务教育是美国的公立教育体系中的重要组成，接受义务教育的学生一般都在公立学校上学，义务教育的费用由州 *** 承担，学生也不必缴纳课本费与学杂费。美国义务教育的覆盖范围很广，只要你持有美国绿卡就可以拥有义务教育。义务教育的学校也由学生家庭现居住房的学区决定。

美国的教育阶段与中国也有一定的差别，具体可以参考下表：

二、美国学区房政策

关于学区房首先需要有三点需要确认：

在美国，只有公立学校才属于学区管理的学区，私立学校入学与学区没有关系。

美国按学区入学只适用于中、小学义务教育阶段的学生，与报考大学没有直接联系，当然一所好的高中也可以帮助你进去更好的大学。学生需要凭着在校成绩及SAT/ACT分数（SAT/ACT类似美国的高考），自住申请大学。

美国学区必须以实际居住为准，而不是房屋的产权。你可以购房自住，也可以租别人闲置学区房等等。如果被查到不是该学区却在本学区上学的造假情况，将面临罚款，入狱拘留等处罚，甚至可以判处四年有期徒刑。

有了以上三点认识，下面我们来介绍购买美国学区房最重要的“划片入学”。

划片入学：

很多人对学区有错误的认识，认为只要在这个地区，就可以在这个城市的任何学校学习。实际上，学区的划分与行政区的划分没有直接联系，它可以细致到每一户，也可以跨行政区划分。划分后的学区就像一个特殊的 *** ，或许你也可以十分中国化地将他理解为“中国教育局”，但却是一个不属于行政划分的“教育局”。这个“教育局”不仅需要区内管理学校、还需要负责制定和征收地税。

举例：纽约有布朗、布鲁克林、曼哈顿、皇后、及李奇文五个行政区，但在这五个行政区中就有Fresh Meadows、Park Slope、White Plains等32个学区。

入学步骤：

之一步：选校

首先，你必须要有一个确定心仪的学校！你可以从学校网站了解学校所属学区、招生信息以及学校基本情况等。

然后，你需要了解当地对于学区的划分，选择心仪学校的学区。

最后，你才可以物色该学区的房产。

第二步：提出申请

每年规定时间，“教育局”就会发出选校开始的通知，通知我们到相应的网站提交申请。进入申请网页，选择你心仪的学校，只要在划分范围之内都可以选择。每个学生不止可以申请一所，最多可以申请十多所学校。

第三步 办理入学

如果申请成功，收到学校的offer就可以正式向学校确认入读，按照学校要求办理入学手续。

注：有些学校采取择优录取，这样的学校通常对于学区的要求不严格遵循“划片”原则，但是对于成绩要求很高。 

很多人购买了优质的学区房后，都会被要求缴纳比其他地区更加高昂的房产税，那么这些房产税和学区又有什么关系呢？ 

三、美国的学区与房产税的关系是什么？

上文提及“教育局”会征收地产税。其实，在美国，缴纳房产税是每个人的义务，同时美国 *** 对于房产税的使用一直十分透明，也接受人民的监督。 

人们缴纳的房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税更高的地方，也是学区更好的地方。

例如美国最贵的学区——匹兹堡，平均一年要花费7000万美金，他们的小孩从学前教育一直到高中，都不需要支付学费。 

因此，选择购买学区房，想为子女提供更好教育的家长都会认为这是物有所值，不会不舍得这一笔“教育投资”。 

四、美国有什么优质学区值得推荐？

Nichecom在年初公布了2017年全美更佳学区排名，我们也一起来看看吧。

TOP1宾夕法尼亚州 Tredyffrin-Easttown

学术水平：A+        师资力量：A+ 

学校资源及设施：A+  学生文化多样性：B 

安全卫生：A+        饮食：A+ 

TOP2伊利诺伊州 Community High School District No 128 

学术水平：A+        师资力量：A+ 

学校资源及设施：A+  学生文化多样性：B 

安全卫生：A+        饮食：A+

TOP3宾夕法尼亚州 Radnor Township 

学术水平：A+        师资力量：A+ 

学校资源及设施：A+  学生文化多样性：B 

安全卫生：A+        饮食：A+

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序：兵马未动，粮草先行

无论您是现金购房还是贷款购房，资金准备永远是不可缺少的一步，而且也是最需要时间的。

如果计划现金购买：请您提前规划好尽快的将国内资金转入美国的银行账户 ,每人的年汇款额依旧为$50,000。另外美国是不可以刷卡购买房地产的，购买人必须在美国本土开有银行账户或可选择委托房产公司、律师存入银行监管账户，专款专用。

如果计划贷款购房：在美国有工作收入并符合贷款资格，您可以直接和银行或者贷款中介咨询贷款利率及事宜。如果是您在国内工作，也可提供国内的工资、资产与专做外国人贷款的银行或贷款公司联系贷款事宜

STEP 1 找到你的BUYERS' AGENT

当您有购房意向或者想了解房地产的想法后，建议您花些时间与您的买方经纪人沟通，把自己对房源的所有想法、资金情况如实的告诉经纪人。

经纪人即 Buyers’ Agent会根据您提供的信息寻找适合房源，预约看房，协同看房，代表买家在房产咨询、交易过程中参与主导各种交涉、协商、谈判、推荐专业的律师，房源评估，房屋检测等。经纪人在整个房产交易的过程中起到至关重要的作用，所以挑选到一个专业满意的房产经纪人至关重要。

STEP 2 看房

当Buyer’s Agent 即您的经纪人找到和您提出相匹配的房源后就会按照您的时间预约、陪同看房，和卖方经纪人了解房源的相关信息 (是否已经有其他的购买意向，大楼管理会审核过程是否繁琐等)。

整个看房环节时间可长可短，平均来说为3个月。

STEP 3 看准了，出 OFFER

当您看到心仪的房源后，您的经纪人会为您调研市场，根据 (Market Comparable) 建议Offering Price。如果您认同，经纪人将会为您准备Purchase Offer Form 即购买意向填写好后交给卖方经纪人。

Purchase Offer内容一般含有 Legal Full Name, Contact Number, Current Address, Purchasing Price, Cash or Financing (Down Payment Amount), Attorney Information and Proposal Closing Date。

同时提供你的资金证明，如果现金购买需要提供 Proof of funds (银行Reference Letter 或 Bank Statement) 。如果贷款购买则需要附上之前提到的贷款批准信 (Pre-Approval Letter/Pre-Qualification Letter)。

STEP 4 在 OFFER 的基础上谈判，达成一致

卖方经纪人收到购买意向后会传达给他的客户，也就是卖方，如果卖方接受 Purchase Offer Form 上的条件，即 Accept Offer , 并会联系卖方律师起草购房合同，这个时候，也就进入了所谓的 In Contract 阶段。

在纽约，买卖双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。例如是否加入合同取决于贷款的条款 (Mortgage Contingency)。买方律师还要进行尽职调查 (Due Diligence) 审查关于房产的文件，告知买方该房产可能产生的风险和不利因素。

合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务

如果买卖双方对于合同有异议，可以反馈给各自的经纪人，进行谈判沟通，直到双方达成共识。买卖双方律师交流直至对购房合同各项条款无异议后，买方卖方签署购房合同。签约后，买方一般需支付房屋购买价的10%的房款作为订金（也就是常说的买房过程中首付）。

STEP 5 买保险、锁利率等最后的准备

签署购房合同并支付订金后，买方会在经纪的协助下准备Purchase Package。

买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查，出具产权报告和购买产权保险 (Title Insurance) 。产权调查主要会审查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，

如果贷款买房，买方将与银行联系进行贷款事宜并聘请房屋估价师给房屋估价(Appraisal) 用于最终确定贷款的额度, 锁定利率。银行同意贷款，最终为您出具Commitment Letter。

在准备上述的同时，买方还可选择聘请专业Inspector对房屋做下全面的检查并购买房屋保险 (Homeowner Insurance) 。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多美元，检验过程几个钟头，1-3天之后得出报告。虽然纽约的公寓 (Condominium) 房况良好，98%的情况下没有任何问题。如果验房后发现问题，可再与屋主协商，由卖方修缮、降价或中止交易。

STEP 6 公寓管委会批准

由买方经纪向公寓管理会 (Condo Board) 提出购买申请Purchase Application及买方的财政、信用、工作情况等组成的Purchase Package:

通常包含资金与财产证明表 (Financial Statement) 、税单、工作证明、私人推荐信等。Condo Board会仔细审核 Purchase Package的内容，在特定条件下，Board 有拒绝买家购买的权力，一般两周内大楼管理会会答复双方经纪人批准过户或者需要补交材料。

STEP 7 CLOSING，恭喜你，在美有房了！

买卖双方经纪拿到公寓管理会审批后，就会联系贷款银行、产权公司协商过户细节，核实过户费用及预约 Final Walk Through。在过户前1-2天，买房经纪会带着买方再次验房，以确定自上次看房到现在房屋无变化及损坏。

过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室，若贷款则可能是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及银行支票 (Certified Check) 来支付剩余房款和房屋过户所涉及到的费用。再签署一系列文件后 ，一手交支票，一手交钥匙，正式成为户主。

通常1-3星期内会收到已经在 *** 登记后的正式房契 (Original Recorded Deed)。

版权声明：本文由 USWOO美窝房产 原创

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